מיסוי מקרקעין
מדרגות מס הרכישה המעודכנות ליום 16/01/2018 »
רכישת דירה יחידה לתושב ישראל:
– על חלק השווי שעד 1,664,520 ₪ = 0%
– על חלק השווי שבין 1,664,520 ₪ – 1,974,335 ₪ = 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,974,335 ₪ – 5,093,535 ₪ = 5%
– על חלק השווי שבין 5,093,535 ₪ – 16,978,450 ₪ = 8%
– על חלק השווי שמעל 16,978,450 ₪ = 10%
רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה):
– על חלק השווי שעד 5,095,570 ₪ = 8%
– על חלק השווי שמעל 5,095,570 ₪ = 10%
מתי צריך לשלם מס שבח? האם חל מס רכישה? והאם חלים מיסים נוספים על העסקה?
משרד עורכי הדין עידן נייגר מטפל במגוון רחב של סוגיות הקשורות למיסוי מקרקעין, ביניהן היטלי השבחה והפחתתם, מס שבח, השגות ועררים על החלטת משרד מס שבח, ועוד. משרד עורכי הדין עידן נייגר מלווה את עסקאות לקוחותיו ומאפשר להם לחסוך כספים רבים בעזרת ייעוץ ותכנוני מס יצירתיים ומותאמים לצרכי הלקוח בכל היבטי המיסוי הנובעים מהעסקה והכל מתוך ראייה כוללת של כלל צורכי הלקוח ובמטרה להפחית את חבויות המס.
עסקת מכר מקרקעין ועסקת רכישת מקרקעין הן שתי פעולות היונקות את חיותן זו מזו, בהיותן נובעות ממערכת עובדתית אחת, עסקת מכירה למוכר (מס שבח) המהווה באותו מעמד עסקת רכישה לקונה (מס רכישה), וביצועה של האחת מקימה לתחיה את חברתה, באופן שאין האחת עומדת על רגליה שלה במנותק מקיומה של האחרת (ע"א 5332/08 עמוס גולן ואח' נ' מנהל מס שבח).
מס השבח ומס הרכישה מוטלים על שני נישומים (חייבי מס שונים) ועל אף שהבסיס לחבות במס שונה, הרי שעדיין אירועי המס נובעים ממערכת עובדתית אחת – עסקת המכירה/רכישה.
בין אם מדובר ב-רכישת דירה מקבלן או ב- רכישת דירה יד שניה.
המחוקק קבע כלל ברור כי כל עסקה במקרקעין תהיה חייבת בתשלום מיסים (מס שבח / מס רכישה). החוק והתקנות מפרטות מקרים בהם המדינה רוצה להקל על זוגות צעירים / מחוסרי דיור ופוטרת אותם מתשלום מס הרכישה בעבור דירתם היחידה (עד גובה מסויים, כמובן).
מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.
דירה יחידה – דירת מגורים מזכה אשר נרכשת על ידי תושב ישראל ובלבד שהינו עונה להגדרה של דירה יחידה (זוגות צעירים / מחוסר דיור / משפרי דיור בתנאים מסוימים וכד'). קונה כאמור זכאי להנחה ופטור עד לתקרה מסוימת, כאשר יתרת התמורה ממוסה לפי מדרגות 0%, 3.5%, 5% (ראה פירוט להלן).
דירה נוספת (דירה להשקעה) – 8% מס רכישה החל מהשקל הראשון ועד לתקרה של 5,095,570 ₪, כאשר בסכומים גבוהים יותר המדרגה השנייה הינה 10% (על החלק היחסי).
רכישת זכות במקרקעין (דירות נופש, חנות, מחסן, מגרש, קרקע, חניה) – עסקה מסוג זה תמוסה במס רכישה קבוע של 6% (למעט קרקע אשר ניתן לגביה היתר בניה תוך שנתיים ואז הרוכש זכאי להחזר מס של 1% כך שבסה"כ ישלם 5%).
מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, ומתעדכן על ידי משרד האוצר, אחת לשנה ב- 16 בינואר בהתאם לשינויים שחלו במדד.
מס רכישה לעולה
בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין, עולה אשר רוכש דירה, זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:
– על חלק השווי שעד 1,672,385 ₪ = 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,672,385 ₪ = 5%
נכה או עיוור או נפגע פעולות איבה
נכה או עיוור או נפגע פעולות איבה הרוכש דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ₪, עשוי להיות זכאי לפטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה ועל שאר הסכום למס מופחת.
תכנון מס ראוי ומיטבי, יאפשר מתן הקלות ו/או שימוש בפטורים שונים במס רכישה, ולכן חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין מקרקעין, עורך דין רכישת דירה, המתמחה במיסוי מקרקעין, חשוב מאוד להקדיש זמן ולבחון את הנושא, טרם ביצוע הרכישה.