עסקאות מכר במקרקעין
רכישת דירה / מכירת דירה
עבור רובנו רכישת דירה היא קרוב לוודאי העסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו. לפעמים מה שמוטל על הכף ישפיע גם על הדורות הבאים במשפחה. לכן, חייבים ליווי משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין.
מבחינת החוק אין הבדל בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירת יד שנייה, אבל בפועל יש כמה הבדלים שכדאי לשים עליהם את הדעת – בתהליך רישום או קנייה של דירה יד שנייה עלולות לצוץ הפתעות. לכן, כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירת יד שנייה, עורך דין מקרקעין מומלץ / מקצועי, תמיד יערוך בדיקות מקדמיות בטאבו וברשות המקומית כדי לוודא שהמצב הרישומי חופף למציאות בשטח ושאין עבירות בנייה, צווי הריסה או שעבודים, ושמי שמציג את עצמו כבעל הזכויות בנכס (המוכר או נציגו) הוא אכן בעל הזכויות.
עסקאות מכר במקרקעין
רכישת דירה / מכירת דירה
עבור רובנו רכישת דירה היא קרוב לוודאי העסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו. לפעמים מה שמוטל על הכף ישפיע גם על הדורות הבאים במשפחה. לכן, חייבים ליווי משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין.
מבחינת החוק אין הבדל בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירת יד שנייה, אבל בפועל יש כמה הבדלים שכדאי לשים עליהם את הדעת – בתהליך רישום או קנייה של דירה יד שנייה עלולות לצוץ הפתעות. לכן, כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירת יד שנייה, עורך דין נדל"ן מקצועי תמיד יערוך בדיקות מקדמיות בטאבו וברשות המקומית כדי לוודא שהמצב הרישומי חופף למציאות בשטח ושאין עבירות בנייה, צווי הריסה או שעבודים, ושמי שמציג את עצמו כבעל הזכויות בנכס (המוכר או נציגו) הוא אכן בעל הזכויות.
משרד עורך הדין, עידן נייגר, מומחה במקרקעין, פועל בקשת רחבה של ענפי הנדל"ן /מקרקעין הן בבנייה למגורים והן בנכסים מסחריים וכן מלווה פרויקטים רבים בענף הנדל"ן בישראל, כגון: מרכזי קניות, קניונים, מגדלי יוקרה, מתחמי מגורים, שכונות מגורים ועוד.
כחלק מהעבודה השוטפת המשרד מבצע שיתופי פעולה עם גורמים מקצועיים הנושקים לתחום הנדל"ן כמו שמאים, אדריכלים, יועצי קרקע, יועצי משכנתאות לרבות בנקים למשכנתאות, מהנדסים, מתכנני ערים ועוד. על לקוחות המשרד נמנים: לקוחות פרטיים, לקוחות עסקיים, חברות בנייה, יזמים פרטיים, משקיעים, בני קיבוצים ומושבים, דיירים בפרויקטים של תמ"א ועוד.
אחד המרכיבים בעסקת מקרקעין היא העברת / קבלת סכומי כסף גבוהים אליהם מתלוות זכויות וחובות שונות. ברור לכל, כי מדובר על תחום מורכב ומסועף בו מרבית האנשים אינם נתקלים במהלך חיי השגרה ועל כן יש חשיבות עליונה לפנות אל עורך דין מומחה לדיני מקרקעין.
חשוב לדעת, מעל 90% מתביעות הרשלנות כנגד עורכי דין מתבצעות בתחום המקרקעין ! ועל כן ישנה חשיבות עליונה בעזרת להסתייע ולהיעזר בעורך דין מקרקעין אשר מתמחה בתחום ועוסק בו בדרך קבע וכך ניתן יהיה לבצע את העסקה בצורה הנבונה ביותר, לקבל את כל האינפורמציה הדרושה בזמן אמת וכך לשמור על כספנו מהסכנות הטמונות בדרך, ולהשלים את העסקה על הצד הטוב ביותר.
לכל מטרה (מכירה / קניה) יש מספר שלבים שעל עורך דין מקרקעין לבצע.
# בדיקות אישיות וכלכליותשל הצדדים.
# בדיקות משפטיות מקדמיות: על עורך הדין מקרקעין לוודא כי המוכרים אשר מוצגים לקונה, הם אכן הבעלים של הנכס! עורך דין מקרקעין יערוך בדיקות מקיפות אודות המצב הרישומי של הדירה - האם הדירה נרשמה בטאבו או לחילופין רשומה ברשות מקרקעי ישראל?
# בדיקת מצב הזכויות בנכס - האם ישנן על הנכס הנמכר הערות אזהרה? עיקולים? הגבלות?
# ככל וקיימת משכנתא על הדירה – על עורך הדין לבדוק את גובה המשכנתא העדכני נכון למועד הסמוך ביותר לעריכת הסכם המכר וזאת על מנת שהדבר יקבל ביטוי בהסכם המכר ותסולק המשכנתא הרובצת על הנכס.
# היבטי מיסוי - האם למוכר יש דירות נוספות ? לדבר יש קשר והשפעה ישירה אף לקונה הנכס אשר מקבל ביטוי לעניין גובה כספי הנאמנות בעסקה וזאת לאור החשיפה למס השבח. האם לקונה ישנן דירות נוספות או שמדובר בדירה נוספת להשקעה? לכל פרמטר ישנן השלכות מיסויות אשר מקבלות ביטוי בהסכם המכר מחד והשלכות כלכליות בכדאיות העסקה מאידך.
# בדיקות משפטיות מקדמיות: על עורך הדין מקרקעין לוודא כי המוכרים אשר מוצגים לקונה, הם אכן הבעלים של הנכס! עורך דין מקרקעין יערוך בדיקות מקיפות אודות המצב הרישומי של הדירה - האם הדירה נרשמה בטאבו או לחילופין רשומה ברשות מקרקעי ישראל?
# בדיקת מצב הזכויות בנכס - האם ישנן על הנכס הנמכר הערות אזהרה? עיקולים? הגבלות?
# ככל וקיימת משכנתא על הדירה – על עורך הדין לבדוק את גובה המשכנתא העדכני נכון למועד הסמוך ביותר לעריכת הסכם המכר וזאת על מנת שהדבר יקבל ביטוי בהסכם המכר ותסולק המשכנתא הרובצת על הנכס.
# היבטי מיסוי - האם למוכר יש דירות נוספות ? לדבר יש קשר והשפעה ישירה אף לקונה הנכס אשר מקבל ביטוי לעניין גובה כספי הנאמנות בעסקה וזאת לאור החשיפה למס השבח. האם לקונה ישנן דירות נוספות או שמדובר בדירה נוספת להשקעה? לכל פרמטר ישנן השלכות מיסויות אשר מקבלות ביטוי בהסכם המכר מחד והשלכות כלכליות בכדאיות העסקה מאידך.
# בדיקות תכנוניות – עורך דין מקרקעין עורך בדיקות בתיק הנכס ברשות המקומית ובוועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר הגבלים / מבנה מסוכן / התראות שונות על בנייה לא חוקית (דבר אשר לצערנו עולה חדשות לבקרים לאור מצוקת הדיור).
# עריכת הסכם מכר - לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות והשלבים המוקדמים, ומשהגיע עורך הדין לכלל מסקנה כי ניתן לבצע את העסקה השלב הבא בתהליך הינו עריכת הסכם המכר – עורך הדין יערוך חוזה מכר מפורט אשר יביא לידי ביטוי את הסכמות הצדדים.
# רישום הערות אזהרה ודיווח אודות העסקה לרשויות - מיד לאחר חתימת הסכם המכר, על עורכי הדין של הצדדים, לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים (נועד להבטיח את הקונים וכן בכדי למנוע, חס ושלום, מכירה נוספת של הנכס לצד ג'), לדווח אודות העסקה לרשות המיסים (מיסוי מקרקעין), לוודא העברות כספים במועדם, ללוות את הרוכשים בתהליך קבלת המשכנתא, לוודא סילוק המשכנתא של המוכרים, לוודא מסירת החזקה במועד הקובע וכן השלמת רישום הנכס על שם הקונים, שכן עסקה במקרקעין נגמרת ברישום!
# עריכת הסכם מכר - לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות והשלבים המוקדמים, ומשהגיע עורך הדין לכלל מסקנה כי ניתן לבצע את העסקה השלב הבא בתהליך הינו עריכת הסכם המכר – עורך הדין יערוך חוזה מכר מפורט אשר יביא לידי ביטוי את הסכמות הצדדים.
# רישום הערות אזהרה ודיווח אודות העסקה לרשויות - מיד לאחר חתימת הסכם המכר, על עורכי הדין של הצדדים, לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים (נועד להבטיח את הקונים וכן בכדי למנוע, חס ושלום, מכירה נוספת של הנכס לצד ג'), לדווח אודות העסקה לרשות המיסים (מיסוי מקרקעין), לוודא העברות כספים במועדם, ללוות את הרוכשים בתהליך קבלת המשכנתא, לוודא סילוק המשכנתא של המוכרים, לוודא מסירת החזקה במועד הקובע וכן השלמת רישום הנכס על שם הקונים, שכן עסקה במקרקעין נגמרת ברישום!
השירותים המשפטיים
בדיקות אישיות וכלכליות של הצדדים לעסקה
עריכת הסכם מכר ובקיאות בחוקים הרלוונטיים
מסירת חזקה בנכס ורישום הזכויות על שם הקונים
בניית לוח תשלומים ומועדים + מעקב ביצוע
רישום הערת אזהרה / דיווח לרשויות השונות / נטילת / מחיקת משכנתא
בדיקת חובות
והיטלים שונים
סימולציות והיבטי מיסוי מקרקעין מס שבח / רכישה
