התחדשות עירונית – תמ"א 38
מהי תמ"א 38? כיצד מתבצע הליך פינוי בינוי? ומה חשוב לדעת בנושא התחדשות עירונית.
הליווי המשפטי בתחום ההתחדשות העירונית כולל הן פרויקטים במסגרת פינוי בינוי
והן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק או הריסה).
במסגרת השירותים המשפטיים, מעניק המשרד ליווי ליזמים בכל הקשור להוצאתו לפועל של הפרויקט וזאת החל מהליווי המשפטי לעריכת הבדיקות הראשוניות, ההתקשרות עם בעלי הזכויות/הדירות, ליווי משפטי בהתנהלות מול גורמי התכנון ומשרדי הממשלה, ליווי משפטי בקבלת מימון בנקאי ו/או חוץ בנקאי, ליווי משפטי בהיבטי התכנון והרישוי (ובכלל זאת בקשר עם אישור תכנית חדשה ברשויות התכנון, הוצאת היתרי בניה, עררים והתנגדויות) וכן ליווי משפטי בכל הנדרש בקשר עם בניית הפרוייקט, הוצאתו לפועל ורישום הזכויות.
לצד ליווי יזמים, מלווה המשרד גם בעלי דירות בהתקשרות עם יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 וזאת מתוך הכרות מעמיקה של הסוגיות המורכבות והכרוכות בפרויקטים מסוג זה. השירותים המשפטיים הינם היקפיים וכוללים את כל ההיבטים הרלוונטיים משלב בחירת היזם ועד לרישום הזכויות בדירות החדשות שיבנו במסגרת הפרויקטים.
ייצוג בעלי הדירות בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נעשה בשיתוף פעולה עם מומחים בענף התכנון והבניה במטרה להעניק להם מידע והבנה של כל ההיבטים הכרוכים בפרויקטים אלו, גם אם עניינים אלו נעשים בפועל על ידי היזמים.
הליווי המשותף מאפשר פיקוח מצד בעלי הדירות על ביצוע ההסכם והתחייבויות היזם בקשר עם תכנון הפרוייקט.
לעו"ד עידן נייגר, ידע רב בתחום ההתחדשות העירונית אותו רכש במהלך השנים האחרונות בליווי מספר פרוייקטים אשר רקמו עור וגידים וחלקם אף הסתיימו ואוכלסו בדיירים החדשים.
בנוסף, עו"ד עידן נייגר משמש כחבר פעיל ולוקח חלק בוועדת ההתחדשות העירונית של לשכת עורכי הדין בישראל המתכנסת מפעם לפעם ודנה בסוגיות השונות בתחום, הצעות לחקיקה ורגולציה וכד'.
תוכנית מיתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) – כיצד מתבצע ההליך ומה זה בעצם אומר?
תוכנית מיתאר ארצית מס' 38 הינה תוכנית מתאר אשר עוסקת בחיזוק מבנים בארץ מפני רעידות אדמה. מטרת התוכנית היא לשמור על המבנה במידה ותתרחש רעידת אדמה. כלל חשוב בתהליך הינו כי מדובר בבתים בעלי היתר בנייה שניתן טרם שנת 1980. נדבך חשוב בתהליך הינו הסכמת כלל הדיירים – במידה וכל הדיירים מעוניינים לבצעה קל יותר לבצעה ולהוציאה אל הפועל. במציאות, לא תמיד קיימת הסכמה מלאה של כלל הדיירים ולעיתים נדרשת הסכמת הרוב. החוק קבע, על מנת לתמרץ את הדיירים, כי במידה ויסכימו הם יקבלו תמריצים כגון: הטבות מס מגוונות, תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה אשר מקבלת ביטוי בהוספת מעלית, ממ"ד (חדר ביטחון) ומרפסת ועוד מגוון הטבות. פנייה אל עורך דין מקרקעין מנוסה אשר מתעסק בתחום בדרך קבע, תחסוך לדיירים כאבי ראש, חיסכון כספי ושקט נפשי לכל אורך התהליך.
כפי שהוסבר לעיל, דייר אחד סרבן לא ימנע את הוצאת התוכנית לפועל אך כמובן יתקע מקלות בגלגלים ויעכב לא מעט, לצערנו, את התהליך. החוק קובע רף מינימום להוצאת התוכנית לפועל והיא לפחות כ- 2/3 מהדיירים. עיכוב כאמור, מצריך פניה אל המפקח על הבתים המשותפים אשר במרבית המקרים, מורה לדייר הסרבן ו/או לב"כ הפרוייקט לחתום בשמו על התוכנית והוצאתה לפועל. באמצעות משרד עו"ד מקרקעין מקצועי יהיה ניתן לבצע את התהליך בצורה היעילה והמהירה ביותר.