דירה מפוצלת (מחולקת) – האם אפשרי ומתי זה חוקי ?
מחירי הדיור בישראל והביקושים הרבים לדירות מגורים לעומת ההיצע, הן לקנייה והן להשכרה, לרבות הביקוש ההולך וגובר לדירות קטנות, החזירו את תופעת פיצולי הדירות לתודעה.
המציאות הישראלית מלמדת, כי שוכרי הדירות מעוניינים לשלם שכר דירה במחיר נמוך יותר, גם במחיר של דירה קטנה יותר. לבעלי הדירות מדובר ברווח גבוה יותר מאשר השכרת דירה בשלמותה.
מתי דירה אכן נחשבת מפוצלת ?
ככלל, חלוקת דירה אסורה בחוק מתוקף חוק התכנון והבנייה שאוסר על עריכת שיפוצים, בנייה או שימושים ללא היתר בנכס קיים. החשש הוא מפגיעה באיכות החיים של הסובבים את הנכס וכמובן העמסה על תשתיות על כל המשתמע מכך. כלומר, אמנם אסור לפצל דירה סתם כך בדומה לכך שאסור לסגור מרפסת או לבצע שינויים שונים בבית ללא היתר בנייה אך כמובן שניתן לבקש מהעירייה אישור חורג לכך ובמידה ויש לכם אישור ביד דירה מפוצלת תהיה חוקית ומותרת.
מתי זה חוקי / אפשרי ?
כדי לזכות בדירה מחולקת וחוקית ! יש להגיש בקשה מסודרת ומנומקת לרשות המקומית ובמידה ואכן תאושר לכם שימוש חורג בנכס תוקף אישור זה יהיה למספר שנים בלבד. ישנם מקרים ובעיקר תקופות בהם מורגש לחץ לדיור בר השגה ודיור מוזל ולכן הרשויות אמנם לא אוהבות זאת אך אכן נותנות אישורים לכך, ככל שניתן כמובן על פי החוק. כיום, קבלת היתר לפיצול דירות אינה בת השגה, ורבים בכל זאת מפצלים את דירתם ללא היתר וללא הסדרה. היעדרם של חקיקה ומנגנוני פיקוח יצרו שוק פרוץ וסוער.
פיצול דירה בדרך שאינה חוקית מהווה עבירה פלילית !
כלומר, ללא אישור שימוש חורג. הרי שגם השוכר וגם המשכיר עוברים עבירה פלילית ! אך כמובן שמאחר ומדובר לרוב בשינויים פנימיים למבנה ולא שינויים חיצוניים, רבים מנצלים את חוסר הבהירות בחוק ובעצם ההוכחה על כך שאכן נעשתה עבירה פלילית.
אז איך קובעים מה לא חוקי ?
המבחן הינו סובייקטיבי האם לכל אחד מיחידות הדיור יש שירותים, מקלחת, מטבחון ושירותים נוספים שנדרשים לקיום חיים נפרדים לחלוטין זה מזה.
במידה והכל נפרד וניתן להסיק מכך שבאמת אין קשר בין הדיירים הרי שהמשכיר בבעיה ויתברר שהוא עבר עבירה פלילית על חוקי התכנון והבנייה. במידה וכולם נפגשים במטבח יחידי או בשירותים יחידי או שהם נדרשים להיכנס מאותה הדלת לדירה הרי שניתן לטעון שמדובר באגפים שונים בדירה עצמה.
פיצול דירות – בעד ונגד
כאמור, פיצול דירות כרוך בהשקעה כספית נכבדת, וקיים קושי רב להשיג את היתר הבניה המיוחל. פיצול הדירות ללא היתר מהווה עבירה פלילית, והרשויות המקומיות נוקטות הליכים מנהליים כנגד מפצלי הדירות. בנוסף, להחלטה המחייבת השבת מצב הדירות למצב הקודם, מוטל על בעלי הדירות תשלום קנסות משמעותיים. בהרבה מקרים המידע מגיע לרשות המקומית "באדיבות" השכנים או אף השוכרים, ובעל הדירה מסור לחסדיהם. ההשקעה והסיכון אינם בהכרח משתלמים יחסית לרווח המופק מפיצול הדירה, ואין כל ספק שמוטב לפצל כדין ולאחר עמידה בכל התנאים.
ישנן טענות רבות כנגד פיצול הדירות שכן הוספת דירות מובילה לעליה במספר הדיירים החיים בבניין, וכך מעמיסה על תשתיות הבניין, מערכת הביוב, החשמל ומקומות החניה, ועל התשתיות העירוניות ומערכת החינוך.
בנוסף, כאשר הרשות המקומית אינה מודעת למספר הדירות המפוצלות ואינה גובה מיסים עירוניים בהתאם, היא אינה יכולה להיערך לספק את השירותים הציבוריים לכל תושביה, נגרם נזק הן לשירותי הרשות והן לתושבים.
לסיכום, הסדרת נושא פיצול הדירות בחוק, יוביל לעליה מבורכת בהיצע הדירות בשוק. מפצלי הדירות עדיין יזכו לתשואה נאה להשקעתם. על הרשויות המקומיות וועדות התכנון והבניה לעודד את פיצול הדירות ולהתאים את התכניות העירוניות, לרבות מתן היתרים והקלות ללא הליכים מסורבלים ומחסומים ובעלות משתלמת. הרשויות המקומיות יהנו מכך וירוויחו בטווח הארוך. הסדרת שוק הדירות המפוצלות יהווה צעד משמעותי במאבק במצוקת הדיור ובהגדלת ההיצע בשוק תוך שמירה על מחירי שכירות סבירים.
באדיבות עו"ד עידן נייגר (עו"ד מקרקעין)
