מהו זכרון דברים ?
'זיכרון דברים' הוא חוזה ראשוני שנועד לתת תשתית למשא ומתן ולציין הסכמה הדדית של הקונה והמוכר על העסקה. 'זיכרון הדברים' אמור לשרטט את קווי המתאר העיקריים של העסקה כמו סכום הרכישה והתחייבויות נוספות של הצדדים.
הרבה אנשים לא ערים לעובדה ש'זיכרון דברים' הנו מסמך שיש לו מעמד משפטי של חוזה לכל דבר. האמונה הזו גורמת לאנשים להקל ראש 'בזיכרון דברים' ולפעמים, גם לנסח אותו בעצמם ללא סיוע של עורך דין.
מדובר בטעות שעלולה לסבך אתכם בהמשך ! בתי משפט בישראל כבר חייבו, לא פעם ולא פעמיים, מוכרים או קונים לעמוד בסיכום הבסיסי שנוסח ב'זכרון הדברים' כאילו היה מדובר בחוזה לרכישת / מכירת דירה, לכל דבר ועניין.
ההמלצה שלנו היא לא לחתום על 'זיכרון דברים' בלי להיוועץ בעו"ד מקרקעין. אנחנו, במשרד עורכי הדין עידן נייגר, נשמח לערוך עבורכם, בהתרעה קצרה, הסכם 'זיכרון דברים' שישמור על הזכויות והאינטרסים שלכם בהמשך הדרך.
מספר דברים שחשוב לדעת טרם חתימה על זכרון דברים !!!
1) מתי זיכרון דברים משמש כשלב ביניים?
ישנם מקרים בהם זכרון דברים משמש כשלב ביניים ובו רשומים עיקרי היסודות של העסקה.
במצב זה אין להניח שמדובר רק בשלב ביניים אלא כוונת הצדדים להגיע לקשר משפטי מחייב לשם קידום העסקה בחוזה רכישה/מכירה מפורט.
לעומת זאת, במידה ולא מצוין בזכרון הדברים תנאים יסודיים לעסקה כגון: מחיר, כמות, זמן, פירוט הנכס וכדומה. יש להניח שטרם סיכמו ביניהם הצדדים את כל הפרטים המהותיים עליהם תהיה מושתת העסקה ולכן יש לראות במצב זה את זכרון הדברים כשלב ביניים בלבד.
לאור האמור, ובהתאם לפסיקה הענפה בתחום, חשוב וראוי לחתום על זכרון דברים מחייב רק אחרי שהיוועצתם עם עו"ד מקרקעין, הבנתם את מהותו, תנאיו ותוכנו.
2) ביטול זכרון דברים
ביטול זיכרון דברים דומה במהותו המשפטית לביטול חוזה מכר והן קבועות בדיני חוזים.
עילות כגון – פגמים בכריתת החוזה). ישנם מקרים בהם במסגרת זכרון דברים, קובעים הצדדים מנגנון ביטול לפיו במקרה בו לא נחתם הסכם יבוטל זכרון הדברים וכיוצא בזאת.
על אף שמשתמע, כי ביטול זכרון דברים הינו דבר שבשגרה וקורה חדשות לבקרים, הרי שמדובר בסוגיה משפטית סבוכה מהמעלה העליונה, אשר לעיתים קרובות תובא ותידון בפני הערכאות השונות שכן הצד "הנפגע" לא יוותר, ובטח גם לא בקלות על כספי פיצויים שנקבעו באותו מעמד. מבחני בית המשפט הינו כוונת הצדדים ותלוי נסיבות בכל מקרה ומקרה.
2) מה צריך לבדוק ?
- פרטי המוכר / הקונה – לבקש לראות צילום ת.ז. ולהשוות אל מול נסח הטאבו / אישור הזכויות. לוודא כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס.
- פרטי העסקה – תנאים מסחריים כגון: מחיר לרבות פריסת תשלומים, מועד פינוי ומסירת החזקה, פריטים ו/או ציוד אשר יוותר בדירה.
- בדיקת הצמדות – מחסן, חניה ומרפסת – לעיתים ישנם פרויקטים אשר לאחר קבלת טופס 4 ביצעו באופן מרוכז בניה של מחסנים ו/או חניות אשר משוייכות לדירות אך אינן מוצמדות בטאבו והדבר חייב לקבל ביטוי בהסכם המכר. לעיתים אף הדבר יפגום בשמאות הנכס ועלול להפחית במעט את הערכת שווי השמאי מטעם הבנק.
- בדיקות משפטיות – על הקונה לדרוש כי זכ"ד יהיה בכפוף לבדיקות משפטיות מצד עו"ד שלו בעסקה אשר יותיר לו מרחב פעולה לבצע את כל הבדיקות הדרושות כך שהקונה סמוך ובטוח כי העסקה כשרה והוא יוכל לעמוד בכל תנאי ההסכם.
- בנקים ומשכנתאות – מומלץ בחום, טרם חתימה על זכרון דברים לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל בשלב זה אישור עקרוני, מסמך המעיד כי הבנק בדק את נתוני הלווה ומאשר לו נטילת משכנתא וכניסה לעסקה. אישור כאמור, יפחית מאוד את סף הלחץ של הקונה שמא יכנס לעסקה שאינו יוכל לעמוד בה.
ישנה חשיבות רבה לקבלת ייעוץ וילווי משפטי מלא לפני חתימה על זיכרון דברים לשם קידום האינטרסים שלכם בעסקה ובכדי לא לפגוע בתהליך המשא ומתן מול הרוכש/מוכר מבלי שזיכרון הדברים ישמש כנגדכם בעודכם בניתם אותו בעצמכם.
יש חשיבות רבה בבחירת משרד עורכי הדין שילווה אותכם בעסקת חייכם, משרד עורכי דין עידן נייגר בעל 10 שנים ניסיון והתמחות בתחום המקרקעין.
